Рынок торговой и офисной недвижимости во II полугодии может вырасти на 100,0 тыс. кв. метров

В I полугодии в Минске было введено в эксплуатацию чуть более 100 тыс. кв. метров современных офисных и торговых площадей, или на 35,0% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. По оценкам международной компании Colliers International, до конца текущего года рынок коммерческой недвижимости может вырасти еще примерно на 100,0 тыс. кв. метров.  

По факту общий объем новых офисных и торговых площадей может составить только 60% от заявленных объемов. Несмотря на стабилизацию ситуации на рынке, инвестиционные возможности отдельных девелоперов не позволяют ускорить реализацию проектов.

В сегменте офисной недвижимости к вводу в эксплуатацию в текущем году заявлено почти 153,0 тыс. кв. метров площадей. Итог I полугодия – 38,5 тыс. кв. метров (или 25,0% от заявленного объема), отмечает старший аналитик департамента консалтинга и оценки компании Colliers International Сергей Сенкевич.

По сравнению с январем-июнем прошлого года объем введенных площадей сократился в 1,7 раза. Динамика могла быть еще хуже, но в этом году наконец-то были закончены проекты, которые планировалось реализовать еще несколько лет назад. Речь идет о вводе в эксплуатацию бизнес-центров "Домашевский" и "Кальвария".

"Сейчас в активной стадии находится  строительство более 100 тыс. кв. метров офисных площадей. Однако реализация до конца года нескольких проектов пока под вопросом. Например, не ясна ситуация с бизнес-центром "Найс". Поэтому из всего объема строящихся площадей, по прогнозам, во II полугодии будет введено около 40%", – ожидает С.Сенкевич.

Объем введенных в Минске современных торговых площадей в I полугодии снизился по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 32,0%, до почти 64,5 тыс. кв. метров. Основной прирост новых площадей обеспечил ввод в эксплуатацию ТРЦ Green  City.

На этот год к вводу в эксплуатацию заявлено 9 объектов площадью  чуть более 200,0 тыс. кв. метров. По словам С.Сенкевича, в высокой стадии готовности находятся объекты общей площадью около 150 тыс. кв. метров. Но среди проектов, которые точно будут завершены в этом году, аналитик пока выделил три: DiaMond City, строймаркеты Mile и Ома.

В то же время под вопросом, например, остается реализация проекта по вводу "Торговой галереи "Сеница". Проект реализуется уже несколько лет. Девелопером по проекту выступает БСБ-Банк, который после недавнего решения Нацбанка об отзыве лицензии на привлечение средств физлиц потерял часть клиентской базы. Эксперты рынка недвижимости высказывают сомнения относительно реализации этого проекта до конца 2017 года.

Основная причина спада строительной активности на рынке коммерческой недвижимости –  дефицит финансирования. Ресурсов девелоперам не хватает по нескольким причинам, в частности, из-за больших затрат по обслуживанию взятых кредитов. Впрочем, девелоперы утверждают, что не всегда кредитная нагрузка снижает инвестиционную активность.

"Привлечение кредитных ресурсов наравне с наличием своих собственных оборотных средств (примерно 50/50) для реализации проектов является нормальной практикой в работе на рынке недвижимости. Мы привлекали кредитные ресурсы по мере их необходимости и в объеме, позволяющем компании их обслуживать в спокойном режиме. Условия и сроки кредитования на сегодняшний день достаточно комфортные и не оказывают существенной нагрузки на текущую деятельность компании", – рассказали в СП "Белмагстройпроект".

Общий объем инвестиций в находящиеся на текущий момент в собственности компании объекты составляет порядка USD 10 млн. Основная доля инвестиций приходится на новые объекты – Royal Plaza, введенный в эксплуатацию в 2014 году, и строящийся бизнес-центр с автосалоном по проспекту Дзержинского в Минске, ввод в эксплуатацию которого запланирован на декабрь текущего года.

Запланированные сроки окупаемости по этим объектам составляют 5-7 лет. Между тем, в компании подтвердили, что кризисные явления последних нескольких лет и значительные изменения на рынке недвижимости внесли свои коррективы в планы.

В частности, за последние два года почти наполовину упали ставки аренды. Для одних девелоперов это стало поводом пересмотреть сроки начала строительства объектов, для других – сроки реализации и окупаемости проектов.

"Если с момента ввода в эксплуатацию бизнес-центра Royal Plaza арендная ставка составляла EUR 25-30 за кв. метр, то сейчас в среднем стоимость аренды составляет около EUR 15 за кв. метр. При этом особенностью БЦ Royal Plaza является сдача помещений в аренду без чистовой отделки. Снижение ставок аренды произошло и по другим объектам, находящимся у компании в управлении. Многое будет зависеть от дальнейшей формы работы с объектами. Возможны различные сценарии: последующая сдача в аренду или продажа готовых объектов", – отметили в СП "Белмагстройпроект", комментируя дальнейшие перспективы работы на рынке.  

На сегодняшний день ставки аренды коммерческой недвижимости  в Минске стабилизировались. Более того, в последние месяцы, например, в сегменте офисов "В1" наблюдается тенденция незначительного роста ставок. Уровень вакантности в сегменте офисной и торговой недвижимости также относительно стабилизировался.

Например, степень заполнения помещений в ТЦ Royal Plaza составляет 100%.  Уровень заполняемости в других объектах недвижимости, управлениями которых занимается СП "Белмагстройпроект", составляет 80-90%, рассказали в компании.

По словам С.Сенкевича, выше, чем в среднем по рынку, уровень вакантности пока еще держится в недавно введенных крупных объектах, а также в старых объектах, которые перестали соответствовать требованиям арендаторов.

В частности, тенденция перетока арендаторов наблюдается в сегменте торговой недвижимости. По словам С.Сенкевича, один из таких примеров – уход крупных арендаторов, "Электросила" и "Буслiк", из торгового центра "Дмитриев Кирмаш" в другие объекты.  

В СП "Белмагстройпроект" считают, что одна из действенных мер, позволяющая избежать ухода арендаторов из объектов, которые уже достаточно длительное время существуют на рынке, – это их реконцепция.

"Уровень конкуренции на рынке достаточно высокий. И это приводит к необходимости повышения уровня привлекательности находящихся у компании в собственности или в управлении объектов недвижимости. Например, нами вместе с собственником была разработана программа по модернизации части помещений в ТЦ "Европа" с целью создания дополнительных зон покупательской активности. Часть помещений была отдана под торговую сеть "Корона" и сеть KFC. Несколько месяцев назад открылся фитнес-клуб "Адреналин", компания выступает оператором развлечений в ТЦ. Также есть планы по вводу в эксплуатацию кинотеатра, который будет граничить с ТЦ "Европа", – рассказали в "Белмагстройпроект".

Кстати, стоит отметить, что многие торговые центры успешно воспользовались активностью на белорусском рынке сетей фаст-фуда. За последние два года на рынке появилось более десяти крупных игроков этого сегмента, которые помогли торговым центрам заполнить имеющиеся свободные площади.

На рынке офисной недвижимости характерной тенденцией прошлого и текущего годов стала активность IT-компаний.

В частности, в прошлом году компания  Epam Sistems полностью арендовала бизнес-центр "Красавiк" площадью более 19,0 тыс. кв. метров. В текущем году компания также полностью арендовала бизнес-центр "Фортуна", который входит в состав многофункционального комплекса "Тивали". Компания Viber сняла крупный офис в торгово-офисном комплексе "Метрополь". Компания EffectiveSoft арендовала большие площади в бизнес-центре "Террум", которые пустовали несколько месяцев после того, как арендовавшая его компания (тоже из ИТ-сектора) прекратила работу на рынке. Еще одна из IT-компаний заключила договор об аренде нескольких этажей в бизнес-центре "Академия".

По мнению Сергея Сенкевича, тенденция роста активности IT-компаний на рынке офисной недвижимости будет продолжаться. Единственное, что настораживает аналитиков, девелоперов и арендаторов, это пока не ясные перспективы дальнейшего развития Парка высоких технологий после смены его руководства.